前回の住宅ローン関係の記事で述べていた、住宅ローンの融資先を決定した。
結論から先に述べると、“三井住友信託銀行(SMTB)”を選択した。迷っていたもう一行は“みずほ銀行”であったが、決め手は短期間でのやり取りの迅速な進め方に信頼性が持てたこと、こちらの多少複雑な住宅ローン計画を実現できたこと、である。とくに短期間で後者が実現できたことは大きい。
参考までに、保証料型(保証取扱手数料＋一括前払い方式の保証料をローン借入時に支払い)を選択した際に、固定10年、最長期間(SMTB:固定30年、みずほ:固定35年)ともにSMTBの方が0.05％低く、更にSMTBは家計応援プランを用いることで0.03％低くなる。SMTBの2017年8月の固定金利として、固定30年は1.10％、固定10年は0.70％、ここからそれぞれ0.03％引かれるため、最終的に前者は1.07％、後者は0.67％となる。
さて、前述の“多少複雑な住宅ローン計画”であるが、下記4点を満たすことだった。すべて必須。
- 2つの金利プランを組み合わせた借り入れが1つの契約にまとめられること
- 建物のコスト試算を出すことでつなぎ融資が不要なこと(ある程度のゆったり感で待ってくれること)
- 適用金利が最も低くなること
- 保証料をローン借入時に一括して前払い可能なこと
全て重要であるが、1点目を確実にこなせることが分かっていたSMTBは最有力候補だった。サービス名は、“ワンライティングミックスローン”。そして、今回の住宅ローン計画は以下としており、問題なく実現できることを確認できた。なお、融資期間はすべて最長の35年。額はさすがに伏せます。
- 土地: 固定10年。土地借入額の25％。融資期間が35年なので、10年間での支払額は“土地: 固定10年”借入額の25％程度
- 土地: 固定30年。土地借入額の75％。融資期間が35年なので、30年間での支払額は“建物: 固定10年”借入額の80～85％程度
- 建物: 固定10年。建物借入額の20％。融資期間が35年なので、10年間での支払額は“建物: 固定10年”借入額の25％程度
- 建物: 固定30年。建物借入額の80％。融資期間が35年なので、30年間での支払額は“建物: 固定10年”借入額の80～85％程度
このような変則としているのは、住宅ローン減税による。10年間は本減税を受けることで、固定10年に関しては逆ザヤとなる。無理ない範囲で、極力固定10年に借入額に充て、10年後(11年目)に土地、建物、ともに固定10年の借入残金(借入額の75％程度)を一括返済する。同様に、固定30年の住宅ローンについても、30年後(31年目)に土地、建物、ともに一括返済する。仮に低金利だったならば、そのまま変動金利に移行するかもしれないが、おそらくそれは無いだろうと推測する。先の時代はわからないです。
もう一点、火災保険について、三井住友海上火災保険の希望するプランに団体割引で加入できること。火災保険についてもいろいろと比較したのだが、団体割引によって、比較するまでも無くなってしまった。それだけの好条件。前述の4点の必須条件とは大きく後退するが、決め手のひとつとなったことには変わりなかった。