残業規制に伴いPM半休を取得する。ここ2ヶ月は異常なくらい働きすぎ……。息抜きも兼ねて、開催通知がきていたタカラレーベン不動産投資法人(3492)の第2回投資主総会に参加してきた。
決議事項としては以下の2議案である。
- 第1号議案: 規約一部変更の件
- 第2号議案: 執行役員1名選任の件
- 第3号議案: 補欠執行役員1名選任の件
- 第4号議案: 監督役員2名選任の件
とくに一風変わった議案もなし。唯一で言えば、上場後はじめての招集であったことくらい。
参加人数は80名程度。招集通知の文面に沿って各議案の説明が為される。その後に質疑応答。以下に主なものを簡単にまとめる。
- Q第4号議案について、補欠の監督役員は不要か。
- A2名いるので充足していると考える。
- Q第1号議案について、和暦のままでも良いのではないか。
- A今後の改元の影響を避けるため。また、海外の投資家にわかりやすくするため。
- Q第2号議案について、執行役員は何期目となるのか。
- A上場前に執行役員となっているため2期目となる。
直近参加した総会が、SBIインシュアランスグループ(7326)であったこともあり、和やかにときが進んだ印象を受けた。実際、国内リートの調子が良いこともあったのだろう。
その後、少々の休憩をはさみ、運用状況報告会へと移っていった。ここでもいくつかの質疑応答があった。
- Q台風の対応はどうか。
- Aデューデリジェンスを徹底している。立地、違法性、PMLなど。また、基本的な対抗策は投資法人向けの保険(施設賠償責任保険、火災保険)で賄える。ここが戸建てとは大きな相違点。
- Qほかには。
- Aハザードマップのチェック、費用対効果を見て地下にあるものは上層に移動する。また、各自治体とも連携していく。
- Q格付けの準備はしているのか。
- A準備中。上場間もないので今は未だ。今後予定している。
- Q規模拡大の予定についてはどうか。
- A資産規模1,500億円が3年後、2,500億円が10年後。
- Q資産の売買が多いのか。
- Aデベロッパー(タカラレーベン＆ヤマダ電機)でもあるため少ない。あるとしたら資産の入れ替え。基本的に順高の分配金がメインで、売却益は少ない。分配金は毀損させないように計画立てている。
- Q東京中心でいくのか。地方はどうするのか。マーケットの全体感について。
- A仙台、札幌、博多が地価上昇が目立っている。地方でも一極集中化しており、例えば福岡では博多が際立っている。これは、2040～2050年まで続くと見込んでいる。都心は強豪が多く、タカラレーベンの特性を生かして、地方も狙って取得していく。
自分の知らない世界をいろいろと聞くことができて良い息抜きになった。投資主の構成として、個人:50％、個人以外の国内法人:40％、外国法人:10％となっている。個人以外の国内法人と外国法人をチェックしていこうと思う。